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普通人怎么看懂城市的最优规划在哪里?买房升值必看

如何选择一个城市最优质的的板块?我们需要看它的决定性因素,那就是板块的供求关系。只要我们了解这一点,就很容易找到一个思考的模型。 所谓供求关系一般涉及到两端: 一端是供给端,由政府…

如何选择一个城市最优质的的板块?我们需要看它的决定性因素,那就是板块的供求关系。只要我们了解这一点,就很容易找到一个思考的模型。

所谓供求关系一般涉及到两端:

一端是供给端,由政府和开发商决定。一般会有几个因素来决定:

一是规划的终极目标是什么?也就是政府会给一个版块或者一个区域最终的规划能级,比如说这个版块到底是一个纯居住的地块,还是一个商业地块,还是商住结合的地块;这个版块到底是CBD、还是一个城市的中心。这种规划的终极目标对于决定这个版块的供给是非常重要的。

二是政府给到这个地块的规划,是什么能级的产业?是劳动密集型、资金密集型、技术密集型还是其他的形式,这种产业的能级能够决定未来导入人口的结构和数量,还有收入。

三是是否有政府指定的开发商来做。未来这个地块要建多少住宅?这些住宅的容积率是多少?是解决刚需还是改善的问题?

以上这些供给因素都会决定这个地段产品的特质。

另一端就是供给端。这一端是由政府和开发商来引导,最终由市场来确定的。一般有以下几个影响因素:

1、 这个区域有什么样的配套

我们要理解的是关于居住为主的配套,比如能不能购物?交通方不方便?附近是否有学校?附近有没有医院方便就医?附近有没有公共设施方便休闲娱乐等等,更进一步讲,附近有没有图书馆、博物馆来提升整个片区的格调?这些都会影响这个版块的价值。

2、 这个区域能吸引什么样的人口

这一点一般在政府规划里都会提到,尤其是新区。政府规划会通过产业、住宅配套来确定片区的人口,但这些人来不来?能来多少?还是由市场来决定。毕竟这些都是需求端的因素。

以上这2大因素基本可以确定需求端是什么样的了。

综合供给端和需求端情况,我们就能基本确定这个片区的升值潜力了。一般,最佳的一定是供不应求的,最差的一定是供大于求的,而供求平衡只是相对比较理想的状态。

值得一提的是,决定供给端和需求端还有一个关键因素,那就是规划的终极目标,当一个片区的终极目标确定了,那么后面很多动作都是由这个目标来推动的,所以我们可以通过终极目标来简单分析这个片区的潜力。当然如果同时有几个片区非常的类似,那么我们在分析时,就要纳入其他的因素去进一步分析了。

除了以上几个影响因素以外,其实还有一个大的影响面,那就是利好持续的时间。简单解释下,就是如果这个片区的能级非常高,利好持续的时间非常久,它的建设和引入是不断向好的,那么这种片区的升值潜力也一定是非常好的。

综上所述,我们要找的就是那些供不应求,且利好不断的片区,这样的片区才极具潜力。

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