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影响所有人的楼市终极武器,来了?(深度)

今年,和过去任何一年都不一样。 全球大变局,各有各的难处。 欧美国家各种问题先后暴雷,而另一边,高房价,成为了我们不得不面对的问题。 面对复杂的楼市,一个改变楼市的终极武器—— 房…

今年,和过去任何一年都不一样。

全球大变局,各有各的难处。
欧美国家各种问题先后暴雷,而另一边,高房价,成为了我们不得不面对的问题。
面对复杂的楼市,一个改变楼市的终极武器——
房地产税改革
就要
来了!
什么?又是房地产税,这不是老调重弹吗?这真的有用?
先别急,我敢说90%的人,根本不懂房地产税。
大家要清楚,这一次房地产税变革最后将改变的不只是楼市,而是置身其中的所有人。
那么,房地产税将如何改变楼市?
发达国家怎么收?我们又会怎么收?
曾经上海和重庆的房产税政策,为啥不中用?
今天这篇,就来给大家深挖一下房地产税。
注意,文章很长,内容很干,但绝对硬核,绝对和你有关系、也绝对有用,大家一定一定要耐心看完!

房地产税?不仅仅是房地产税!
讲之前,先搞清楚概念。
大家都在讲房产税和房地产税,大家说是说习惯了,但知道两个词之间的区别吗?
房产税是指房产持有环节的税收,它属于房地产税的范畴。
而房地产税则包括增值税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税,
是一个综合的税收体系总称。
房地产税的改革,绝对是在搞大事情。
因为它不仅涉及楼市
,它还涉及整个财税体制的深度改革。
在当下这个资产极度分化的时代,我们的财税体制的改革刻不容缓。
在这里,首先要引入两个概念:
直接税和间接税
直接税是指税负不能转嫁,由纳税人直接负担的税收。
具体例子是:人头税、所得税、遗产税、赠与税、
土地使用税
、房产税。
间接税是指可通过流通经营转嫁到商品或消费的税收
,比如消费税、增值税、关税。
我们现在的税收体系,是
间接税
占大头
、直接税比例极低
的体系。

上图中,中国2018年统计的主要税种税收比例中,
间接税比例超过70%。
如果具体看房地产税,作为一个大类,它是既包含直接税,也包含间接税。
但现在我们在房地产税的收取上有一个问题:
重交易、轻持有。
房子交易环节,契税、个税、增值税应收尽收;
但在房产持有环节,房屋持有者的房产税却不收了。
买过房子的都知道,契税、个税、增值税,卖家都可以在交易中向买家转嫁,实质上就是间接税。
所以你看,房地产税现在的征收,和整个税收体系的问题是一样的,都是主收间接税,少收直接税。
间接税为主的税收体系会带来一个问题:
持有财产的的人税负极低,税负负担积压到了底层劳动者身上。
原理在于,间接税最后会转嫁给社会,由社会共同承担,这其中就包括财产所有者和劳动者。
但财产所有者收入高,劳动者收入低,大家承担的税率相同,相比之下,当然是劳动者的实际负担更重。
举个例子,一个100万收入的富豪吃20元的快餐和一个100元收入的低收入者吃20元的快餐,最后在消费层面承担的税负是一样的,但谁的负担更重呢,一目了然。
一次分配产生的
差距,而本应平衡差距的二次分配无法发挥作用又进一步拉大了差距

底层被收
割两遍。
这就是现在我们的分配制度存在的问题。
直接税改革,要改变的就是这个现状。
根据2020年央行发布的数据:
我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。
这些数据至少可以说明,当下中国拥有多套房产的人不在少数。
增加这些财产所有者的税收,就相当于在给减轻底层的负担,什么是社会公平,这才是公平!
如果不这样做,在资产流向大分化时代,那些通过资产获取流动性收益的人,不仅占有了大量财富,还几乎不课税,财富的进一步分化就不可避免。
随之而来的,就是
中产群体塌陷,橄榄型社会消失,社会不稳定加剧。
这本是一个需要解决的问题。
但显然,问题非但没有缓解,相反,这一次疫情让这个问题有进一步恶化的趋势。
具体在网络世界的表现,就是躺平、内卷和三孩政策的讨论。
所以为什么房地产税问题这一次来势汹汹,不再像以往那样只是提一嘴,而是大有推进实施的可能?
这背后既有短期解决楼市问题的需求,更有长期推进财税体制改革促进公平的考量。
说到底,
公平!公平!还是公平!

发达国家的经验
按照直接税改革的方向,房地产税改革的重点就应该是:
重持有、轻交易。
那应该如何在持有环节收税呢?
要回答这个问题,需要考虑四个维度:
税基、课税对象、税率、免征范围和优惠
这四个维度中,其他三个都好理解,税基大家可能会陌生一些。
税基指的是
计税的
价值基础。
举个例子:一套房子,它的房产税收的是交易价格的3%,那么交易价格就
是这个税的税基。
解释完概念,先看看在这四个维度层面,国外的发达国家是怎么做的。
我找了四个典型国家:
美国、英国、新加坡、日本
其中英美是欧美国家的典型,新加坡和日本则是亚洲国家的典型。
根据它们的房地产税征收政策,在四个维度上做了以下总结:

从上图中可以看出,各国房产持有阶段的税收名称虽然不同,
但这
几个国家的课税对象都是土地或者房屋

纳税人都是土地和房屋所有者。
税基方面,美英日三国都是按照房产评估价值作为收税基础。
新加坡的税基计算方式和其他3个国家有明显不同。
新加坡硬核的地方,就是不管你三七二十一,无论自住不自住,都给我收税!
非自住房屋根据租金收入收税、
自住房屋则是根据虚拟租金作为收税标准。
这个虚拟租金如何理解?
自住房屋不可能出租也不可能出售,因此,就找这套住房周边可比的一套房产,计算它一年的租金,这个租金金额就叫虚拟租金。
免征范围和税收优惠上,几个国家之间也有差异。
美国第一套住房免征房地产税,弱势群体还可以延期纳税;
英国对特殊群体免征、低收入者减税,而且房屋中如果只有一个成年人,也可以减免税款。
日本按照评估价来设置起征点,评价额小于30万日元的土地和20万元的房屋免征
新加坡则是对首套自住房设置起征点,年租金8000新元以上才开始征税,如果是非自住房,就没有免征。
最后再看税率。
美国和日本这两个国家都是比例税率

但差异在于,日本是由中央政府定一个基准税率,地方政府再根据财政情况进行比例调整。
而美国是根据地方政府支出状况确定税率,不需通过中央政府,地方政府的主导性会比日本地方政府
更大。
另外两个国家,都是累进税率

英国根据房屋的评估价,将房屋划分为八个等级,不同等级的不同实行累进税率。
新加坡非自住和自住房屋收税分别是七级和五级的累进税率,税率会更高。
从四个维度总结这4个国家的房地产税,会发现有3个特点:
第一,发达国家的房地产持有环节的税率普
遍不高。
美国、英国、日本的最高税率都是在3%以下,新加坡是累进税率,最高的税率能达到20%,但收的只是租金的税,不是房屋估价的税,实际的税负也不是很大。
第二,作为地方财政的重要收入来源,房地产税的地方差异明显。
即便是同一个国家,不同地方收取房地产税的税率、收税时间都不一样。
像日本和美国都是地方政府来确实最终税率,美国甚至是能根据地方政府的开支和收入情况来做税率调整。
第三,都不是人头税。
虽然各国免征的原则和税收优惠政策差异很大,但大家的房地产税都不是人头税,
不会对所有人都征税,一定要有门槛,一定要对底层民众有所照顾。
这几个特点对我们的房地产税改革,有很大的借鉴意义。

房地产税,怎么收?
参考发达国家的经验,中国当下的房地产税在持有环节应该怎么改革?
首先,在课税对象的问题上,中国是土地公有制国家,房地产税保有环节不能像其他国家一样收土地的税,
课税对象只能是房产。
其次,税基要怎么定?
此前,上海和重庆曾作为房产税试点的城市收取房产税,
当时上海和重庆的房产税税基是
房屋交易价格。

有趣的是,前面我总结的几个发达国家房产税的税基都不是交易价格。
为什么上海和重庆选择交易价格而不是评估价或者租金?
这里面可能有很多原因,但最关键的,
是因为我们没有完善的财产评估系统和制度。
相比之下,拿租金和评估价作为税基肯定比交易价格更合理。
因为交易价格它不表现当下房产的价值。它应该是交易环节的税基,而不应该是持有环节的税基。
但如果以租金或者评估价为税基,一定要完善财产评估系统和制度,而这个评估体系也正是现在我们所急需的。
再进一步分析,这个评估制度一定要
和市场挂钩。
最佳反例,就是现在和真实市场成交严重脱钩的深圳的二手房指导价。
从调控角度,指导价低了,确实对打击楼市热度有好处;但作为税收基础,这个评估定价就是胡扯。
评估想要和市场挂钩,就一定要获得详细的市场数据,再根据市场真实数据做财产评估。
因此,想要完善财产评估制度,交易数据收集系统也是要同步搭建的。
接下来,税率也是大家重点关注的问题。
在税率选择上,我认为税率模式上累进税率会更适合。
一方面可参考英国和新加坡的累进税率模式,可以根据房产评估价格的总额或者增值部分来累进定税。

新加坡的累进税率
另一方面,要顾及到各地的房价差异,这一点可以参考美国和日本,给予地方政府一定自主权,
让地方政府可以根据当地的房产评估值定下不同累进税率的税基。
具体多少税率,不同地方可以有调整,但一开始试点推广,肯定是低税率会比较容易让大家接受。
最后,税收免征具体如何实施,可以有很多讨论,但我认为有两个原则不变。
一个是避免人头税和一刀切。
首套房产不纳税,当然这里的首套也可以设置一个免征范围,规定超过一定面积或者一定价格的房产要收税,但第一套即便收也一定是累进税率中的最低税率。
第二,一定要建立完备的财产登记系统。
个人名下到底有多少房产数量,一定要透明,避免多套房产持有者偷税漏税。
财产登记体系和财产评估体系一样,都是关键的配套机制,现在已有的不动产登记联网只是第一步。
随着信息技术的发展,这两个体系完全可以通过数据化的信息系统进一步完善。
从技术层面,这确实是一个大工程,但这一系列信息系统和相应制度的出台,最大的掣肘或许不是技术,而是利益关系,这个问题要想解决,困难重重,懂的都懂,慢慢来吧。

房地产税的影响
讲完技术层面,最后说说它的影响。
房地产税这一次改革,有三个预期效果:
推动直接税改革,促进社会公平;
补充地方财政税收;
稳定楼市和房价
第一个前文已经说了,重点谈谈后面两个。
在发达国家,房地产税是地方政府重要的税收来源。
在美国,房地产税占地方政府税收的比例超过70%

房地产税这个税源,此前长期缺失,加上1994年后分税制改革,地方政府过半收入上收中央政府。最后导致的结果就是:
地方政府没钱、入不敷出,只能以地生财,不依赖土地财政依赖谁?
房地产税一旦开始改革,的确能改变地方政府的税源,但想要完全摆脱地方政府长期的土地财政依赖,短期看不可能!
因为多数地方政府都还有土地存量,只要还能通过垄断地位获得土地收益,地方政府就愿意继续支撑土地财政,再加上房地产税征收成本高,就更难让地方政府接纳这个“新事物”。
说白了,穷则思变。
只有能卖的土地少了,土地的收入规模降低了,地方政府的征税动力才能提升。
不过,把目光放长远一点,在中国当下人口增长速度减缓、存量房时代到来的大环境下,
房地产税改革逐步深入,土地财政渐次退出,肯定是不变的大方向。
除了增加地方政府税收,房地产税也会有稳定楼市和房价的作用。
这一点相对好理解,持有成本增加之后,会在一定程度上减少多套房产所有者的持有意愿,增加市场供应,通过供需平衡稳定房价,打击楼市过热。
从效果来看,房价稳定是最好的结果。因为如果房价因房地产税大跌,在房地产和金融深度绑定的状态下,反而容易导致系统性金融风险,重演曾经日本的悲剧。
房价维持稳定了,那租金呢?
多套持有的房产多数都是出租的,一收房产税,业主肯定会涨房租把成本转嫁给租客。
这一点说实话,很难避免,但可以在两方面进行租金调节。
一方面是市场调节。
房租是受到供求关系和实际收入水平约束的。简单说,就是房地产税可以让更多空置的房屋出租,能租的房子多了,租金肯定涨不起来;
如果租金涨得过多,租客的收入水平承受不起,也会抑制上涨幅度,房租不可能一直涨上去。
另外一方
面,是政府调控。
当地政府需要更多地建设公租房提供住房供应,平抑租金;
甚至政府可以直接管控租金市场,根据当地房价或者租金情况来设定租金上限。
总而言之,任何一个改革,都不可能没有风险和问题,要想减少风险,那配套的措施就不能少。

税收,是一个国家发展繁荣的根本。
房地产税的改革,是开启整个税制改革的重要一步。
过去四十年。国家的发展的速度很快,但发展红利的分配,并不理想。
要想改变这个状况,税制改革很关键。
新冠疫情下,我们国家如何实现弯道超车,就体当下每一项改革的成果上。

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