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震惊房地产市场的两件大事!将对房价会产生哪些影响

说说最近比较受关注的土地出让金改革。 1. 之前,我国土地出让金,是“财政部门管理、自然资源部门负责征收”;此次改革后,将调整为“财政部门管理、税务部门负责征收”。其他方面没有任何…


说说最近比较受关注的土地出让金改革。

1.

之前,我国土地出让金,是“财政部门管理、自然资源部门负责征收”;
此次改革后,将调整为“财政部门管理、税务部门负责征收”。
其他方面没有任何变化,
土地出让金的进和出,还是由财政部门所把控。
只不过“征收”这个活儿,安排给税务部门,也就是各地的税务局承了。
这个事儿吧,本来不是什么大事。
就是我们国家党和国家机构改革方案中正常进行的一个调整和变更。
早在2008年,中共中央印发的《深化党和国家机构改革方案》中就明确提到,

要“改革国税地税征管体制”。
其中就包括推进非税收入征管。
我们国家的一些非税收入,也逐渐交由税务部门征管。
这次纳入征管的土地出让金,只是其中之一。
除此之外,原本由自然资源部门负责征收的土地闲置费、住房和城乡建设等部门负责征收的按行政事业性收费管理的城镇垃圾处理费,
自2021年7月1日起,也将划转至税务部门征收。
还有更早之前的社保,也已经由税务部门代征。
总之,都是为了提高征收效率。
这次的改革,它不是专门针对房地产的,初衷和房产市场改革也没多大关系。
更谈不上“终结土地财政”。


2.

但卖地毕竟是整个房地产的源头,和住房市场密切相关,大家对这个事情反响这么大,很正常。
有人说,这会影响到地方卖地的积极性。
可能吧。
我们捋一下啊——
我们国家的土地出让金,2007年以后实行的一直是“收支两条线”:
从2007年1月1日起,土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账,专门核算土地出让收入和支出情况。—— 《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》
但以前呢,
卖地和收钱的都是自然资源部门,收到钱之后,入国库,归财政部门管理。
各地自然资源管理部门既负责供地,也负责收取资金,
就免不了会有一些模糊的地带。

比如,部分城市的地方政府会以各种名义,比如招商引资、旧城改造等,
以“零地价”、“负地价”、“返地价”、“补贴地价”等方式减免土地出让收入。
也有的地方政府,在土地交易后挪用资金,用于包括公租房、保障房等领域。
导致资金没有按正常流程进入国库。
这样一来,土地出让金的规模和流向就不怎么清晰了。
改革之后,供地和财务各自独立。
让专业的人,做专业的事:
自然资源部门卖地,税务部门收钱,财政部门管理,
相当于整个流程加了一层监督。
自然没以前那么“灵活”了。
所以多多少少,对地方上卖地的积极性会有一点影响…?
但土地出让金是地方上最重要的两笔收入来源之一(另一笔是税收),
是无论如何不会被放弃的。
就算灵活度下降了,但也比没有好,对吧。

3.

我觉得土地出让金由税务部门征收,更重要的一个意义在于,
税务部门掌握了土地市场上信息以后,对跨区域的监管可以更加到位。
举个例子:
以前,各地土地监管部门只对本地的房企拿地情况有了解,对于其在全国其他城市的拿地情况了解不多。
以后,这些数据就都可以从税务部门拿到,
如此,一家房企在全国的土地出让金缴纳情况、土地增值税缴纳情况一目了然,
就可以更全面地分析房企的经营情况和风险情况。
这点可以参考社保。
现在我们说社保全国联网,并不是各地的社保局信息共享了,
而是因为社保改为由税务局代收以后,各地的社保信息实质上已经是打通。

4.

说到开发商的经营情况和风险,这里再提醒一件事。
最近有的开发商在疯狂打折卖房,
是真的打折,不是以往那种在高原价的基础上搞的噱头。
但其中的风险大家心里要有个数儿。
因为这么搞的原因,多半是开发商极度缺钱,资金链快要断裂了…
如果说,获得这个折扣需要一些条件,比如:全款,延后网签,
务必要把心里的警戒值拉满。
全款其实还好,但延后网签一定一定一定不可以。
不能网签,说明这套房子背后一笔烂账,大概率抵押贷别人手里。
此刻卖给你,本质上就是一房两卖,
你买了,就是花了钱但没拿到产权的冤大头。

当然,如果后面开发商缓过了这口气儿,还是有机会网签的。
赌赢了,确实也是便宜买到了房子。
但我强烈不建议有人去赌。

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