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土地出让金的变与不变,会影响房价涨跌吗?

01. 土地出让金的变与不变 2021 年 6 月 4 日,财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收…

01.

土地出让金的变与不变

2021 年 6 月 4 日,财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》的财综[2021]19 号文。

哪些房地产相关收入归地方?

我们的地方财政收入主要由预算内收入和预算外资金收入构成,后者主要是一些行政事业性收入,预算内收入主要是一般预算和政府基金预算收入,政府基金收入主要就是土地出让金收入,一般预算中的税收收入,除了增值税和所得税是中央和地方共享,大部分地产相关税收都归地方所有,包括:房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等。

中国财政、几分地产?

以 2020 年为例,全国一般预算收入 18.3 万亿,其中地方 10 万亿,契税 7061 亿,土增税 6468 亿,房产税 2842 亿,耕地占用税 1258 亿,城镇土地使用税 2058 亿,几个房产特有的税种约 2 万亿;全国政府基金收入角度,20 年全国政府基金收入 9.35万亿,地方为 8.99 万亿,而其中土地出让金 8.4 万亿;此外房地产企业所得税,2020年约 4120 亿,其中由此我们看出(2+8.4+0.4)/(18.3+9.35)=39%,可以看出,中国财政、四分地产!如果考虑企业所得税 60%归中央,我们可以算出,(2+8.4+1.65)/(10+8.99)=63.5%,也就是说,地方财政超六成靠地产。

土地出让金划转税收部门征收,并不意味着土地出让金划归中央,更不意味着土地出让金退出历史舞台,范围和分成都不会变:我们认为此次划转只是《国税地税征管改革方案》的落实,而 19 号文第 8 条也说明“除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行”,也就是非税收入税务部门征收,二队范围、分成等都不变。这意味着,土地出让金变的是形式,不变的是实质。

如何降低土地财政依赖度,从交易环节向持有环节过度?

19 号文有人说是告别土地出让金,有人说政策是降低土地财政依赖度,我们认为可能性都较低,因为解决土地财政依赖度并不是依靠征管体制的改革,而更多的是依靠经济转型和改革,这将是一个循序渐进的过程

而另一方面,征收房地产税是否能替代土地出让金,我们认为较难,以 400 万亿存量住宅算,就算不计免征按 1%税率算,也只能征 4 万亿,很难替代,如果记首套免征预计仅能替代土地增值税。

投资建议:土地财政的依赖程度高是事实,地方财政超六成靠地产,而解决这一问题不是通过征管体制改革,而更多是经济改革,因此此次文件改变的是土地出让金的形式而不变的是实质,从交易环节向持有环节征房产税相信是一个非常审慎的过程(税率低有免征),中国经济短期想离开地产并不是容易的事。

从房企角度看,三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为,不少企业不得不加速推出降档举措,行业风险溢价率下行,降档房企债性价值提升、股性价值减弱,过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司,我们持续推荐:1)优质龙头:万科 A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团;3)优质物管:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务等;4)低估价值:城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等;5)中介和代建:贝壳、绿城管理控股等。

02.土地出让换“收款人”, “土地财政”你还好吗?

接受证券时报记者采访的专家认为,非税收入征缴体制机制改革的不断推进,有利于提高征管效率,加强非税收支管理的规范性。本轮征管职责划转工作不改变财政部门的管理职权和土地出让金分成,因此对“土地财政”生态影响甚微。不过,随着税务部门深入参与征收工作,后续应继续推进土地开发环节改革。

目前,中国已实现省级和省级以下国税地税机构合二为一,社保费征收职责划转也顺利完成,而非税收入征管职责划转仍在稳步推进中。今年以来,财政部也曾决定将自然资源部门负责征收的土地闲置费、住房城乡建设等部门负责征收的按行政事业性收费管理的城镇垃圾处理费划转至税务部门征收。

华夏新供给经济学研究院院长贾康在接受证券时报记者采访时表示,本轮四项政府非税收入划归税务部门征收,将降低政府行政成本,提高公共部门的分配机制综合绩效,通过提高征收规范性,减少欠缴、拖延等过去收缴工作弹性过大的状况。

贾康进一步指出,政府非税收入划转至税务部门征收已有先例,如基本养老金等社保费的征收职责划转到税务部门后,通过安置分流原社会保险经办机构相关人员,从而基本消除管理部门相关固定费用,明显降低了政府行政成本。税务部门的依法执收权威性更强,约束力也更强,行政成本较为透明,本轮四项政府非税收入划转至税务部门后,相信也能实现减少欠缴迟缴、降低总体征收成本的效果。

征收机构转变

“土地财政”生态影响甚微

据财政部数据,2020年中国地方政府性基金预算本级收入89927.16亿元。其中,国有土地使用权出让收入84142.29亿元。

可以看出,国有土地使用权出让收入是地方政府性基金收入的主要来源,关系到“土地财政”生态。因此,在《通知》发布后,社交媒体上出现了如“土地财政退出历史”等类似声音,担忧地方土地出让收入分成与土地出让工作受冲击。

多位专家一致认为,从《通知》提出四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策继续按照现行规定执行,以及财政部公示的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入征缴流程来看,本轮改革工作未涉及中央和地方政府收入分成以及土地出让流程的调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,税务部门“入场”,将土地出让金的征收从“财政部门管理、自然资源部门负责征收”模式调整为“财政部门管理、税务部门负责征收”模式。同时《通知》还要求央行、自然资源部门和住房监管部门等密切配合,做到信息沟通。可以看出,土地出让金的收支最终还是由财政部门把控。唯一变化的就是在征收实务工作中,税务部门即各地税务局承担了相关的工作。

贾康认为,所谓“土地出让金退出历史”的论调无疑是过度解读。土地出让金是土地使用权的经济表现,市场经济中国有土地的使用权也要形成对价。如果土地出让金仅改变征收部门,而未调整资金去向,应认为基本上只存在正面影响,也就是通过征管更加规范的税务部门开展征收工作,能有效避免资金欠缴、拖延现象。

南开大学经济学院财政学系教授郭玉清告诉证券时报记者,土地出让金划转税务部门征收,将有利于中央统筹掌握地方土地收入的体量、支出等信息,对全国各地区土地出让收入进行统筹管理,遏制地方政府推高房价获取土地批租收益的自利动机。但由于政策尚未改变中央和地方政府的收入分成,其对土地出让工作的影响短期还比较小。

应继续推进

土地开发环节改革

值得注意的是,《通知》还明确,征管划转工作将先试点后推开。自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

贾康告诉记者,伴随着本轮国有土地使用权出让收入的征收职责划转,后续财政等管理部门是否会调整土地出让金使用的相关规则,比如中央财政是否会对资金加强集中管理等,需继续关注。

国家税务总局党委书记、局长王军曾提出,构建起社会保险费和非税收入征缴体制机制,将有利于为提高社会保险费统筹层次奠定良好基础,有利于为研究推进适时完善缴费比率和推进非税收入法治化进程奠定良好基础。

在贾康看来,在土地出让金的征收部门划转后,可以继续讨论是否能在土地开发后形成的不动产(包括住房)持有环节征税。地方政府如果每年能够相对稳定地获得财产税,税基每隔一段时间重新评估,这样的机制将会促使其有更多动力去优化本地投资环境和公共服务,地方政府也就做了自身的财源建设。土地开发形成的不动产(包括住房)持有环节的税收,也会对土地开发前的批租环节形成的使用权价位有所约束,地方政府在土地开发环节不会偏激地一味倾向于抬高地价,从而造成所谓“土地财政”短期行为。

来源:天风证券、证券时报

–THE END–

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