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女性多的城市,房价涨不动?

01 从性别比看房价 截至2021年5月19日,已经有广东、浙江、河南、广西、云南、海南、重庆、上海、北京、安徽、江苏、湖南等省市区公布了七普人口数据。 因此,我们可以查到每个省的…

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从性别比看房价

截至2021年5月19日,已经有广东、浙江、河南、广西、云南、海南、重庆、上海、北京、安徽、江苏、湖南等省市区公布了七普人口数据。
因此,我们可以查到每个省的各个城市的人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)。

整体看,东北呈现“女多男少”的特点,辽宁、吉林、黑龙江分别为99.70、99.69、100.35,
人口流入大省广东性别比高达113.08。
分省看:

  • 2020年辽宁、吉林2省人口性别比在100以下,

  • 黑龙江、河南、河北、四川、重庆等17省介于100-105,

  • 新疆、福建、广西等9省介于105-110,

  • 广东、海南、西藏在110以上。

结合各省市区常住人口变动情况,可以得出这样一个结论:
女性比例越高的一般都是人口流出的地区,男性比例高的一般都是人口增量的地区。

再对比4月70个大中城市房价指数来看,房价下跌的城市主要集中在东北、中西部地区。

因此,有一种简单粗暴的说法,说女性多的城市或者城区,那就意味着人口老化,人口流失,房价就涨不动。

这种说法靠谱吗?
看四大一线城市的人口性别比,仿佛从反面支持了这个说法。

四大一线城市中,深圳是最男性化的城市,人口性别比高达122.43,房价涨幅也经常一枝独秀。
但是,当我们把焦距调大,看下具体城区的人口性别比时,发现以上说法好像不成立了。
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女性多的城区房价反而高
当目光聚焦到更细致的城区男女比例时,事情发生了变化。
先看广州,各区的人口性别比。

可以看到,人口性别比最低的是越秀区,为95.65,意味着该区女性人数多于男性,而南沙区的人口性别比最高,为124.88。
再来看广州各区最新的房价。

可以看到,越秀区的房价最高,新城区天河区房价排名第二。

女性占比最多的越秀区,是
广州房价最高的两个区之一,究其原因,主要得益于省委省政府、市委市政府在越秀区,再加上学位好等诸多因素,因此房价坚挺。
再看深圳,各区人口性别构成。

福田区女性比例偏高,房价同样也是比较高的,仅次于南山。

(2021年4月)

我们知道,市委市政府在福田区,深圳比较好的学位集中在福田,作为老中心区,福田房价不低,同时女性占比偏高。
上海也是如此,常住人口性别比为107.33,比2010年的106.19上升1.14。

从已有数据来看,黄浦、长宁、静安这几个老中心城区,女性人数高于男性。

  • 截止至2019年末,黄浦区全区户籍总人口80.89万人。其中,男性39.29万人,女性41.60万人。

  • 长宁区全区户籍人口57.59万人。其中,男性27.77万人、女性29.82万人。

  • 静安区户籍总人口91.41万人,其中:男性44.70万人,女性46.71万人。

从房价来看,黄浦区房价最贵,静安区和长宁区也偏高。在上海,女性人数多的城区,房价并不算低。

(2021年4月)
综合起来,女性比较偏高的老城区,因为基础设施完善或者学位好,房价未必就很低,甚至出现了像一线城市这类城区房价,反倒在全国比较高的情况。
03
究竟怎么回事
事实上,人口的流向,不管男性还是女性,都是与产业挂钩的,而产业最终和房价挂钩。
从全国视野来看,大量男性务工人员从东西部向东南沿海集中,北方人口向南方集中,如此一来,造成人口流出地女性人口过剩,产业结构落后的现状。
由此,这些地方经济活力不足情况加剧,人们收入较难增长,房价也出现不升反降的情况。
而人口流入地,经济活力强,就业岗位更多,人们要么租房要么买房,房租和房价都有源源不断的需求支撑。
可见,产业结构不平衡,使得区域人口性别比不平衡,最终造成房价的结构性错位。

而这一规律同样适用于城市内部不同城区之间的发展比较。
分城区看,基础设施好的老城区,经济发展本身较好,房价自然不低,加上他们第三产业占比更高,可以吸纳更多女性就业,包括老师、政府工作人员等,因此,女性人口占比更高。
而较新的城区,前期会吸纳更多男性就业。
例如深圳光明,广州南沙,不管是修地铁,还是打造科教中心,都需要大量建设者和高技术人才来承担建设和发展任务。
而新城区一旦建设起来,房价也会当仁不让地上涨。例如深圳南山区,因为新兴互联网产业的发展,从而使得房价后来者居上。
因此,判断一个城市的房价,除了要看人口和人口性别比,更重要的,是看人口背后的产业发展,它决定了就业和收入,最终会反过来影响房价。

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