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2021买房认准几个城市,未来5年升值空间大!

疫情黑天鹅爆发以来,全球进行了史无前例的刺激计划,全球的房价开始全线飙升。从美国到日本,从瑞典到澳洲,全球接近90%国家的房价都在上涨。无论是发达国家,还是发展中国家,越是关键时期…

疫情黑天鹅爆发以来,全球进行了史无前例的刺激计划,全球的房价开始全线飙升。
从美国到日本,从瑞典到澳洲,全球接近90%国家的房价都在上涨。无论是发达国家,还是发展中国家,越是关键时期,房子的财富属性就越明显。
经济回暖之前,股市上涨之前,房子就开始炙手可热。再从一个国家不同阶段来看,经济起飞初期,房价涨幅也就越大;经济进入发达水平之后,房价涨幅仍然会略高于经济平均增速。
实际上,房产投资一直是相对较好的投资标的。

过去十几年,经历过几轮上涨周期后,我身边买房的,不管之前懂不懂投资,几乎都赚到了钱。而做其他投资的 ,一年三倍容易,但能够十年以上长期持续赚到钱,真是找不出来。

为什么买房能赚钱,而其他投资品很难呢?2021年,该买房还是卖房呢?

我做任何投资,都要搞懂它的底层逻辑。不然即使赚到了钱,也是稀里糊涂赚的,没搞懂赚钱的逻辑,在下一波红利面前就会犹犹豫豫,无法行动,错过时机。

今天就来拆解下,这么多年,房价上涨的底层逻辑是什么?

01

买房赚钱的核心逻辑

大道至简,其实房价上涨的底层逻辑,就三个字:人、地、钱!

人是指人口,房子最终是人住的,人口决定了房子的需求量。什么样的人口结构能够长期支撑房价上涨呢?金字塔型的人口结构。人口净流入多,人口密度大,年轻劳动人口多的城市,房价背后才有长期稳定的需求支撑。

地是指土地,人口决定需求,土地决定供给。在人口多,土地稀缺的城市,人地矛盾就严重突出,房源供应量导致房价上涨。最近热议的学区房改革,本质上来说,无论政策怎么改,不增加供应,都是没有用的,只是换另一批人读名校而已。

钱是指经济,每个国家都会经历一段房价的黄金上涨期,研究表明大概在人均GDP3000-8000美金的时候。只有当人均GDP超过3000美金,当地中产阶级快速崛起,有购买需求和能力,短期刺激房价快速上涨。而过了8000美金,房价增速就比较平缓了。中国就是在08年达到了3000美金,之后房价上涨曲线陡升。

除此之外,货币超发和通胀,也是买房赚钱的大帮手。我国实际通胀率在10%左右,过去几十年, 中国货币宽松从未停止过,这就导致一个局面:

持有核心资产的人,就像在货币海洋的里的大船,随着放水,水涨船高。
可以说买房,是造成贫富分化的最大原因。同样是上班族,有时一个买房的决定,他就比你多赚了几百万。就这么一套房,有时成了一辈子难以逾越的鸿沟。
只会辛勤上班的始终是穷人,持有核心资产的注定越来越富。

02

下一个上海

之前就分析过,现在买北上广深,早已过了房价普涨的年代,未来选筹难度越来越大。并且,资金少、经验少的普通投资者很难在上海楼市中赚到钱!

但是投资轮动和资本外溢的逻辑不变,钱永远流向低门槛和高成长的地方。

中国有句古话,叫东边不亮西边亮。如果跳出国内,放眼全球的话,确实有这样的价值洼地。

历史告诉我们:先发展起来的国家,它走过的路,新兴国家市场正在上演。过去,美国人到日韩买房,日韩到中国大陆买房,敢于在一线城市买房的聪明投资者,如今早已千万身家。 美国-日本-中国和印度-东南亚,这就仿佛坐上时间机器,回到过去做投资。 美
曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告,报告指出: 继中国之后,东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。 继
因为目前东南亚的这些国家,和本世纪初的中国,在很多方面都极其相似。比如人口规模大而且人口结构非常年轻,自然资源丰富还环境宜居,大都临海具有深水港口便于全球贸易……
同时,这些国家的人和中国人一样,勤劳,而且渴望改变命运。
要找15年前中国的房产红利,看看现在的东南亚吧。

03

符合三大底层逻辑的城市

刚才说买房赚钱的三个底层逻辑,人、地、钱,15年前的深圳、上海,都符合这几个条件。
再看如今的东南亚, 11个一线城市,只有1个城市完全符合条件,它就是:菲律宾首都马尼拉。
我们来进一步分析:
1、人:人口红利

菲律宾国家人口1.07亿,首都马尼拉人口2400万,人口跟上海一样多。不仅多,而且密度惊人,是上海的10倍,比香港的”鸽子笼”还拥挤5.9倍。

不仅如此,人口年龄中位数23.7岁,长期拥有巨大人口红利。

永远别忘了,房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需,长期推动房价的提升。

2、地:供不应求
马尼拉楼市繁荣的根本逻辑,仍然是供求关系。37万套住宅供给2400万人口,20平米的房子,通常住2-4个人,常年满租,严重供不应求。

随着经济发展,每年需求量不断上涨,还需要120年的开发,才能达到上海的住宅存量。这是多么供不应求的局面!

3、钱:经济增长

菲律宾连续8年GDP增长在6%以上,人均GDP3500美元,相当于08年的中国,正处于3000-8000美金的“房价黄金上涨期”。

08年后的一线城市房价,翻了近10倍,菲律宾目前的房价,已经历3.5倍增长,未来15年,会迎来爆发性增长。

实际上,马尼拉房价以每年8-10%的增速稳定上涨,2020年第一季度蝉联全球房价榜首,远超北上广深。

有人说,这么好的投资机会,还轮得到我们普通人?

查理·芒格说:反过来想,总是反过来想。

轮不轮得到你,反过来想想:当初白菜价买了北上广深房产的,本来都是富人吗?想要富,认知和运气,你总得占一样吧。

04

资产配置

为什么马尼拉房产,是家庭资产配置不可或缺的种类?

有3个明显的优势,是别的投资品不具备的:

1、投资门槛低,杠杆高

国内买房动辄首付几十万,马尼拉一套房总价才几十万,更值得入场的原因在于,5%以下的首付,月供几千,就可以撬动几十万的资产。

大概率的情况是,前期投入小几万,房价上涨1个点,收益率就超10%了。

2、可生息收入(租金)高且稳定

通常在7%-9%,全球领先。要知道,国内一线城市仅2%,甚至更低。

换句话说,只需要投入不多的资金,不出国门,在家里当房东。能源源不断带来现金流的资产,才是好资产。

3、房价长期稳定上涨

马尼拉这几年房价上涨稳定,以每年8-10%速度稳步上升。

尤其这一两年大量外企入驻后,拉高了住房需求,使得马尼拉的房价飙升至25-40%。

疫情并没有影响马尼拉投资基本面,反而创造了低估值千载难逢的抄底机会。

马尼拉城市航拍,相当震撼

05

价值投资说了这么多,究竟怎么买?海外投资安全性怎么保障?买了后怎么打理?
其实并非国内没有人看到菲律宾房产市场的价值,只是懂得菲国房地产市场运行规律并拥有成熟操盘经验的人太少了。
因为海外房产市场高复杂性和看房高成本,一个靠谱机构是海外投资的100分中的那个“1”。选错了,价格又贵服务又糟心;选对了,方便快捷,甚至能省下十几万元。
如果你对海外置业也有一些兴趣,甜蜜区资本,就是一个相当靠谱的机构。
他们是中国首家为新中产服务的不动产价值投资机构,近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。
我认为好的公司=好的生意模式+好的企业文化。甜蜜区在企业文化上,三观非常正: 感兴趣可以读下这篇文章——拒绝客户是服务的开始

这是一家由客户在管理,在运营的公司。90%的员工都是客户,人均2套房起。所以用心对待客户的钱,就是用心对待他们自己。

在生意模式上,在我看来甜蜜区主要有三大优势:
1、时间优势:
作为中国最大的菲律宾房产投资机构,甜蜜区已带领团友们累计投资4000多套房子。
建仓时机很重要,因为买得早,甜蜜区转售往期退出回报率高达100%。重仓的CBD,2年房价普涨50%。即使是现在入场,也在早期。

2、研究优势:

甜蜜区有自己的菲律宾地产研究院,专注研究菲律宾这个市场3年以上, 只投资具有持续现金流、价值被低估的好资产,这是他们的能力圈
即使像万科这种级别,也不会每年花2万多个小时,去研究菲律宾的房子,实地考察300多个楼盘,与当地前十开发商建立战略伙伴关系,这是他们的护城河。


3、价格优势:

只有买得比别人便宜,才有足够的安全边际。花7块钱买到10块钱的东西,这样价格涨到11块,就赚4块钱,即使跌到9块,也能赚2块,而其他人会亏本。
甜蜜区用大宗团购的模式,让价格比当地人买,有至少10%以上的安全边际。
其他常见问题,贴一张图,这方面我不专业,把专业的事交给专业的人做去。

拿上一个楼盘天玺为例,25天的时间就清盘了300套。因为太火爆,他们最近在和开发商争取更多的房源,所以感兴趣的投资者,赶紧预定抢位!

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房子的总价是57万,用10年租金,赚回一套房子,不是开玩笑:


如果你坚持长期主义,这套永久产权的房子,70年将给你带来1152万的租金:


570万的房子,在上海一年租金是8万元。 57万的房子,在马尼拉一年租金是5万元。 5

错过了上海过去15年的房地产黄金时代,我想你不应该再错过这个千载难逢的机遇了。

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